행사내용
1. 일시 : 2005년 9월 3일 오후 3시~6시
2. 장소 : 프랜차이즈 시스템 연구소 (대학로)
3. 강사 : 야생화(배중열)님
4. 강의 내용 :
– 경매의 장점과 단점
– 임의경매와 강제경매
– 주택임대차보호법과 현황조사
– 울고 있는 아줌마
– 동산경매
– 모의경매
후기
지난 토요일 오후 야생화님의 부동산 경매 기초 특강 을 2번째로 들었다.
먼저 들었던 3차 특강의 경우 처음 듣는 부동산 경매였기에 이해되지 않는 부분이 너무 많았기에 기초가 부족하다는 생각에 기초 특강을 들었다.
30여명이 훌쩍 넘는 수강생들 토요일 오후임에도 모여들어 야생화님의 열띤 강의를 청강하였다.
기초 특강이라 그런지 야생화님이 강의를 할 때 되받아치는 답변이 적은 것을 보면 초보분들이 많이 오신 모양이었다.
그래서였을까 지난번에 비해 얌전한(?) 야생화님의 강의였다. 내가 녹음한다는 것을 의식하기도 한 것 같고…(죄송…, 안좋은 부분은 삭제 또는 편집함.)
부동산 경매 기초 특강 강의는 위의 내용으로 진행되었다.
이번 강의에서 특히 열띤 내용은 현황조사하는 방법과 등기부 등본을 읽는 법을 통해 기준권리 파악해서 권리분석하는 법에 대해 이해할 수 있도록 하였다.
실제로 4번 유찰되어 5번째 경매에 들어가는 물건의 정보지와 해당 등기부 등본을 프린트로 나눠주어 그것을 통해 등기부 등본 보는 법과 기준권리 파악하는 법은 정말 생생한 강의였다.
마지막은 역시 모의 경매로 끝났다.
지난 번에는 처음 강의였고 경매를 하는 법을 알아보는 차원에서 남들 하는 것만 보았지만 이번에는 기준권리 보는 법도 배운 마당에 가만히 있을 수 없어 경매에 참여했다.
참석했던 분들은 알겠지만 2번째 물건인 화곡동 빌라로 참여했고 3번의 유찰로 감정가가 9천 5백만원이 최저가 48,940,000으로 시작하는 물건이었다.
이 물건에 관심이 간 것은 내가 살기 위한 빌라를 얻을 것이라는 가정하에 분석해보니 상당히 맘에 들었기 때문이었다.
시세가 80,000,000 정도 되고 전세도 60,000,000 이상 정도 되는 물건이 4번이 유찰되었고 실제 낙찰자가 1800만에 입주한 전입세입자라는 것을 봤을 때 높은 가격에 낙찰되지 않았을 것이라는 역분석이 되었기에 이전 최저가인 60,800,000을 염두에 두어 53,240,000 을 적었는 데 이런…
실제 낙찰가는 48,700,000이었다고 한다. 실제 낙찰자보다 4,540,000 이나 더 높이 부른 바보같은 판단이었다.
그래도 내가 근접한 가격 3순위였다니 무흣하다.
(장뇌삼은 날아갔지만. 51,000,000 을 적은 분이 가져감)
특강이 끝나고 역시 뒷풀이를 갔다.
위의 사진이 뒷풀이 장소에 모인 분들이다. 카메라에 너무 가까이 있던 링크님, 타라님, 나, 내 옆의 님(닉 기억 안남. 죄송~)은 짤렸다.
[이 게시물은 라이노님에 의해 2008-04-15 18:57:17 쇼핑몰창업에서 이동 됨]
최신 업데이트 (2026년 기준)
경매 정보 접근 방식의 변화
강의에서 직접 프린트물로 나눠주던 등기부등본과 경매 정보지는 이제 온라인으로 손쉽게 확인할 수 있다.
대법원 법원경매정보 사이트(https://www.courtauction.go.kr)에서 물건 정보, 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서를 무료로 열람할 수 있으며, 민간 경매 정보 서비스도 다수 운영 중이다.
임의경매와 강제경매 개념은 그대로 유지
강의에서 다뤄진 임의경매와 강제경매의 구분은 현재도 동일하게 유지된다.
임의경매는 저당권·근저당권 등 담보권을 실행하는 경매로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다.
주택임대차보호법 핵심 변화
강의에서 비중 있게 다뤄진 주택임대차보호법은 이후 수차례 큰 폭으로 개정되었다. 2026년 개정에서는 전세사기 방지를 위해 대항력 발생 시점이 전입신고 다음 날 0시에서 전입신고 즉시로 변경되었다.
이에 따라 임차인이 전입신고를 마치는 즉시 대항력이 발생하며, 같은 날 설정된 근저당권보다 임차인이 우선순위를 갖게 되었다.
2025년 10월에는 계약갱신청구권을 현행 1회에서 2회로 확대하고 계약 기간을 2년에서 3년으로 연장해 최대 9년까지 거주를 보장하는 내용의 개정안이 발의되기도 했다. 다만 이 개정안의 최종 입법 여부는 별도로 확인이 필요하다.
경매 낙찰가율 변화
2005년 당시 화곡동 빌라 사례처럼 여러 차례 유찰 후 감정가의 절반 이하로 낙찰되는 경우가 흔했다.
현재는 부동산 시장 상황에 따라 낙찰가율이 크게 달라지며, 수도권 인기 지역의 경우 감정가를 웃도는 낙찰 사례도 빈번하게 나타나고 있다.
경매 참여 전에 최근 동일 지역 낙찰 사례를 반드시 확인하는 것이 중요하다.