이 강의를 주최한 분은 지난 6월 중국 청도 여행을 같이 한 바 있는 비전삶님인 김정환님으로 그가 운영하는 사이월드의 쇼핑몰 MD,기획,마케팅,재테크 실무 가이드 클럽에서 준비를 하였다.
뒤늦게나마 실전 경매 공개강의 를 어제 신청하고 오늘 참석을 하였다. 비록 찾아가는 길이 어렵긴 했지만.
야생화님은 작년 3차 강의 이후 처음 뵐 정도로 오랜만에 만나뵈었다. 강의는 원래 2시 30분이 시작이었지만 인원들이 일찍 모여지지 않아서 2시 45분에 시작하였고 참여하신 분들은 25 ~ 30명 정도였다.
1강의 시간에는 아직 많은 분들이 입장하지 않은 것을 염두에 두신 것인지 실례를 들어 경매에서 중요한 눈으로 하는 것이 아닌 발로 결정해야 한다는 임장에 대한 강조와 명도에서 중요한 서로의 아픔을 보듬어 줄 수 있는 마음가짐에 대한 부분으로 시작하였다.
그리고 본격 강의를 시작하여 경매란 무엇이고 경매의 절차를 설명하는 것으로 1강의를 마쳤다.
2교시에는 무주구천동 할머니들도 알고 있는 경매이야기로 시작하여 민사집행법에 따라 새롭게 바뀐 경매제도 11가지를 설명하였다.
그리고 강의 전에 배포한 자료인 “병아리 탈출기” 10계명에 대해 열강을 하셨다. 강의를 듣지 못해 이 내용을 모르시는 분을 위해 10계명을 옮겨보면
1. 유료 사이트에 가입하라. : 정보를 얻는 비용을 아끼지 말아라.
2. 적은 금액이라도 시작하라.
3. 잘 아는 곳부터 공략하라
4. 인기종목을 쫓지마라.
5. 임장활동에 목숨을 걸어라
6. 스터디 모임을 적극활용하라
7. 부동산전문가를 내사람으로 만들라
8. 잔금대출을 적극활용하라
9. 강제집행을 하지마라
10. 장기적으로 투자하라.
3교시에는 동산 경매에 대한 설명에 이어 녹차 세트 2개가 걸려있는 모의 경매를 하였다. 지난 1월 17일 낙찰된 구로구 고척동의 18평 아파트와 강서구 화곡동의 10.47평 빌라 1채씩으로 모의경매를 하였다.
그리고 장뢰상 1뿌리 세트로 경매도 빠지지 않았다. 이후 뒷풀이가 있었지만 시간상 참석하지 않았다.
몇몇 눈에 익은 분들이 보여서 완전 초보는 그다지 많지 않은 듯 하였지만 처음 들으신 분들은 조금은 벅차지 않았을까 싶다.
왜냐하면 김정환님의 클럽에서 소개된 글에는 1차 강의라고 되어 있었기에 생초보분들은 생소한 단어들로 인해 어려움을 겪지 않았을까 싶다.
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병아리 탈출 10계명, 지금도 유효한가
실전 경매 공개강의 에서 제시한 10계명은 20년이 지난 지금도 경매 초보에게 유효한 원칙들이다. 다만 일부 항목은 환경 변화에 따라 내용이 달라졌다.
- 유료 사이트 가입: 당시에는 경매 정보를 얻으려면 유료 사이트가 필수였다.
현재는 대법원 법원경매정보 사이트( https://www.courtauction.go.kr )에서 경매 물건 정보, 현황조사보고서, 감정평가서를 무료로 열람할 수 있다.
다만 지지옥션, 탱크옥션 등 민간 유료 서비스는 분석 편의성 면에서 여전히 활용 가치가 있다. - 임장 활동: 지금도 경매에서 가장 중요한 활동으로 꼽힌다. 인터넷으로 확인할 수 없는 현장 상태, 점유자 현황, 주변 환경은 직접 방문해야만 파악할 수 있다.
- 잔금 대출 활용: 현재는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되어 대출 한도 계산 방식이 2006년과 크게 달라졌다. 사전에 본인의 DSR 한도를 반드시 확인해야 한다.
민사집행법 개정 현황
강의에서 다룬 민사집행법 개정 내용은 이후에도 수차례 추가 개정이 이루어졌다.
경매 낙찰 후 소유권 이전, 명도 절차 등 주요 흐름은 유지되고 있으나, 세부 조항은 현행 법령을 별도로 확인하는 것이 필요하다.
경매 정보 접근 방법의 변화
2006년 당시 유료 사이트 가입을 첫 번째 계명으로 꼽을 만큼 정보 접근이 어려웠던 환경과 달리, 현재는 스마트폰으로도 경매 물건을 실시간으로 검색하고 분석할 수 있다.
유튜브 등을 통한 경매 교육 콘텐츠도 대폭 늘었으며, 온라인 스터디 모임도 활성화되어 있다.